Ultimo aggiornamento 12 Gennaio 2026
La polizza decennale postuma è prevista a tutela degli acquisti dal costruttore.
Qual è l’inquadramento giuridico della polizza decennale postuma?
E’ l’art. 4 D. Lgs. n. 122/2005 che impone la citata copertura assicurativa, inquadrabile nel regime normativo dell’assicurazione a favore del terzo ex art. 1891 Cod. Civ.
L’art. 4 D. Lgs. 122/2005, infatti, statuisce che il costruttore di un immobile ha l’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, al momento della stipula del rogito, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.
L’acquirente è quindi l’unico soggetto assicurato nella polizza decennale postuma ed è a questo che deve essere consegnata al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita.
Qual è il rischio assicurato nella polizza decennale postuma?
Detta polizza è a esclusiva copertura di eventuali vizi e difetti dell’immobile manifestatasi dopo l’acquisto.
I rischi obbligatoriamente assicurati, a spese e cura del costruttore ed a beneficio dell’acquirente, sono eventuali danni materiali e diretti all’immobile.
La polizza decennale postuma opera a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto ex art. 1669 Cod. Civ, cioè in caso di rovina totale o parziale dell’edificio oppure nell’ipotesi di gravi difetti costruttivi.
Secondo una recente pronuncia degli Ermellini (Cassazione civile sez. III, 23/02/2025, n. 4745), la polizza “deve coprire obbligatoriamente: a) i danni all’immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell’immobile. Essa, pertanto, non copre la responsabilità civile del costruttore-venditore, a meno che tale garanzia non sia stata volontariamente ed espressamente pattuita“.
Secondo questa pronuncia “l’assicurazione contro i danni è un’assicurazione di cose, mentre l’assicurazione della responsabilità civile è un’assicurazione di patrimoni“. Sicché “il rischio coperto dalla prima è il deterioramento di un bene, quello coperto dalla seconda è l’impoverimento dell’assicurato conseguente all’insorgenza d’una obbligazione risarcitoria“.
Da questa polizza “non è coperta a responsabilità civile del costruttore nei confronti dell’acquirente, né quella del committente dei lavori, del progettista o del direttore dei lavori. Ciò vuol dire, da un lato, che la stipula della polizza non impedisce all’acquirente di azionare la garanzia di cui all’art. 1669 Cod. Civ, nei confronti del costruttore; e dall’altro che quest’ultimo non potrà pretendere che l’assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell’acquirente. Dell’eventuale pagamento dell’indennizzo potrà tenersi conto al solo fine di ridurre il risarcimento dovuto dal costruttore“.
Il consiglio dell’Avvocato
E’ opportuno fare una valutazione concreta di ogni caso al fine di comprendere la fondatezza della propria pretesa.
Per ogni approfondimento sul tema è possibile scrivere a info@studiolegalelambrate.it oppure compilare il modulo nella pagina dei contatti.
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