Con riguardo alla costruzione abusiva, va ricordato anzitutto che il venditore è obbligato a consegnare la cosa all’acquirente assicurandone il godimento ex art. 1476 Cod. Civ.
Tale obbligazione principale è accompagnata da altre garanzie per la compravendita, quali l’appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 Cod. Civ.), l’inesistenza di garanzie reali o altri vincoli che gravino sul bene (art. 1482 Cod. Civ.), l’esclusione di oneri e diritti reali altrui (art. 1489 Cod. Civ.), l’immunità da vizi (art. 1490 Cod. Civ.) oppure ancora la corrispondenza con le qualità promesse e essenziali (art. 1497 Cod. Civ.), nonché la garanzia per evizione parziale e totale (art. 1483 e 1484 Cod. Civ.).
Queste norme codicistiche hanno quale ratio l’esigenza di assicurare la normalità degli scambi, senza pericoli di vizi e perdite.
Secondo la giurisprudenza, se il bene compravenduto è costituito da una costruzione realizzata da una costruzione abusiva, costruita in difformità con il titolo abilitativo, si applicherà per tale fattispecie l’art. 1489 Cod. Civ.
Quest’articolo disciplina, secondo la giurisprudenza maggioritaria, il caso relativo alla compravendita gravata da oneri o diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento, ma anche il valore e la commerciabilità.
Attenzione però perché il venditore risponderà ex art. 1489 Cod. Civ. solo ove non ve ne sia stata conoscenza al momento dell’acquisto, dovendo presumersi, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall’acquirente (Cass. Civ. n. 10947/2012).
Quindi in caso di immobile che presenti difformità, l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto di vendita o la risoluzione ex art. 1489 Cod. Civ., se su di esso gravino oneri in favore dell’autorità amministrativa che ne diminuiscano il valore e la commerciabilità.
Invece in caso di ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell’irregolarità amministrativa, sarà applicabile, una volta eseguita la demolizione, la disciplina dell’evizione totale o parziale (art. 1483 e 1484 Cod. Civ.). In questo caso, il venditore sarà obbligato a restituire il prezzo e risarcire il danno a meno che la compravendita non sia convenuta a rischio e pericolo dell’acquirente (così Cass. n. 4786/2007; Cass. n. 29367/11; Cass. n. 3464/2012).
Secondo poi taluna giurisprudenza, gli oneri di un condono per sanare un immobile abusivo sono assimilabili ad una obbligazione “propter rem“, così ha statuito la Suprema Corte con sentenza n. 11211/2021, mutuando la sua decisione dalla giurisprudenza amministrativa ed interpretando le norme amministrative.
In pratica, secondo questa pronuncia, l’obbligazione è connessa alla proprietà del bene e grava in capo a chi è effettivamente proprietario del bene immobile al momento dell’ottenimento della sanatoria.
E’ stato escluso, dalla citata sentenza, addirittura il regresso verso l’autore dell’illecito.
Ciò, ovviamente in assenza di una clausola contrattuale che impegni l’autore dell’abuso a farsi carico degli oneri economici derivanti dalla procedura di condono. In pratica, secondo la citata pronuncia infatti gli autori dell’immobile abusivo possono incorrere in responsabilità se questa derivi da una esplicita previsione contrattuale.
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