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E’ corretto non approvare il rendiconto consuntivo se si hanno dei dubbi sull’operato dell’Amministratore di Condominio?

Agisce bene l’assemblea di condominio che non approvi il rendiconto consuntivo dell’Amministratore condominiale. Infatti, l’intervenuta approvazione, da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo, costituisce un atto vincolante con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità.

E’ possibile infatti impugnare la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo solo per i soli vizi di cui all’art. 266 Cod. Proc. Civ., vale a dire errori materiali, omissioni, duplicazioni di partite o vere e proprie falsità.  Secondo alcune sentenze poi l’azione di responsabilità per cattiva gestione contabile sarebbe addirittura preclusa in caso di approvazione della delibera di riferimento.

Cosa fare in caso di non approvazione del rendiconto consuntivo?

Solitamente alla mancata approvazione del rendiconto consuntivo consegue anche la revoca o le dimissioni dell’Amministratore.

L’Amministratore di Condominio, dimissionario o revocato che sia, dovrà rendere il conto ex art. 1713 Cod. Civ. Alla figura dell’amministratore di condominio, infatti, si applica la disciplina giuridica del mandato con rappresentanza

Il rendiconto ex art. 1713 Cod. Civ. fa sì che l’Amministratore debba presentare un rendiconto finale di gestione chiaro ed intellegibile dell’intero arco temporale della sua gestione, nonché consegnare tutta la documentazione contabile e fiscale ricevuta nell’ambito del suo mandato.

Cosa può fare l’Amministratore nominato in sostituzione del precedente?

L’eventuale riscrittura e correzione solo formale dei rendiconti consuntivi pregressi già approvati, come pure alla redazione di bilanci parziali non può che provvedere l’amministratore in carica nel corso dell’esercizio di gestione in cui gli errori vengono scoperti (cfr. art. 2434 cc), rettificando le posizioni di debito – credito dei condomini e includendo le correzioni adeguatamente apportate in seno ai nuovi bilanci che l’assemblea condominiale deve ancora approvare (si tratta di un vero e proprio obbligo allorquando una violazione dei principi di chiarezza, di verità o correttezza, risultino in concreto pregiudicati gli interessi generali della norma, tra l’altro, con l’insorgenza di incertezze o erronee convinzioni circa la situazione economico patrimoniale” (così Trib. Roma, Sezione Quinta Civile, sentenza n. 8798 del 26 aprile 2019).

In alternativa, l’Assemblea può approvare la revisione del bilancio condominiale ex art. 1130 bis Cod. Civ., facendo attenzione ad approvare un bilancio revisionato a regola d’arte e senza errori di sorta.

Infatti, in caso di errori, la delibera di approvazione di bilanci consuntivi revisionati può essere impugnata.

Cosa succede in caso di errori dell’Amministratore uscente, dimissionario o revocato?

L’amministratore di condominio ha una responsabilità civile tutte le volte in cui viola i doveri attribuiti dal Codice Civile. Doveri che riguardano lo svolgimento del proprio carico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, i rapporti con eventuali fornitori, la tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali, contributivi e previdenziali, la riscossione e gestione di quote condominiali, la custodia del conto corrente.

Esistono pronunce giudiziarie azionate, in sede civile, nelle quali il Condominio di turno a giusta ragione ha chiesto, con giudizio ordinario di cognizione, l’accertamento della responsabilità dell’amministratore di condominio per non aver pagato i fornitori, per aver omesso gli adempimenti fiscali (pagamento ritenuta d’acconto, ad esempio), mancata redazione di rendiconto finale ex art. 1713 Cod. Civ., mancata consegna di documenti, omesso rendimento del conto dell’avanzo di cassa, omessa costituzione del fondo lavori urgenti e necessari, incompiutezza delle consegne rese al nuovo amministratore,  inerzia nella riscossione delle rate condominiali dai morosi, nella contabilizzazione delle rate incassate, mancata cura nel dar seguito alle necessarie iniziative di tutela, confusione tra il patrimonio proprio, del condominio e/o di terzi, etc.

L’accertamento delle condotte dell’amministratore in sede giudiziaria passa quasi sempre dall’esperimento di Consulenza Tecnica d’Ufficio, nel quale il consulente del Giudice all’uopo nominato accerta le irregolarità contabili e gli inadempimenti di sorta dell’Amministratore infedele.

E’ possibile in sede civile, al di là dell’approvazione o meno dei rendiconti annuali, anche se non tempestivamente impugnate, domandare il ristoro delle somme distratte per fini estranei alla gestione condominiale anche antecedenti al rendiconto finale.

Per ottenere il risarcimento del danno l’inadempimento deve essere tradotto in un pregiudizio economico effettivo, concreto e quantificabile per il Condominio. Altrimenti, non si ha diritto ad alcun risarcimento.

Molte pronunce giudiziarie portano alla condanna dell’Amministratore di Condominio nella misura della restituzione di quanto percepito per l’incarico svolto non a regola d’arte, nella misura di quanto il Condominio ha dovuto corrispondere in più ai fornitori e alla PA in conseguenza delle inadempienze e in misura corrispondente ad ogni danno documentato e documentabile suscettibile di quantificazione.

E’ possibile promuovere un giudizio di Accertamento Tecnico Preventivo per la ricostruzione del bilancio condominiale?

E’ possibile anche richiedere con ricorso accertamento tecnico preventivo, nel quale il giudice nomina un proprio consulente onerandolo della redazione di una Consulenza Tecnica d’Ufficio, sulla contabilità condominiale, volta a cristallizzare inadempimenti e illeciti dell’ex Amministratore in contraddittorio con quest’ultimo. Il giudizio di ATP si chiude con la CTU ed è poi il Condominio a dover attivare il giudizio di merito (cfr. Trib di Roma, Sezione XIII Civ., ORd. 22/06/2021).

Ad ogni buon conto, prima di accedere a questa fase giudiziaria, è bene dotarsi di una relazione di parte che metta in luce irregolarità contabili, individuandole con scienza tecnica.

E’ onere del Condominio provare che l’esercizio si è chiuso, non con debiti di gestione, ma con veri e propri avanzi di cassa o puntualmente riportati nel bilancio successivo come partite in entrata e poi dispersi senza partite in uscita oppure fraudolentemente occultati (ex multis e per tutti Trib. Roma, sentenza n. 7220/2023).

Lo Studio Legale Lambrate consiglia….

E’ sempre bene attivarsi in sede stragiudiziale per verificare se ci sia la possibilità di definizione stragiudiziale della vertenza, evitando gli anticipi di spesa di un giudizio refusi poi solo nel caso di vittoria dello stesso e, quindi, a distanza di molto tempo.