Ultimo aggiornamento 20 Giugno 2022
Casa familiare cointestata: come si calcola il valore dell’immobile?
Molti coniugi si determinano ad acquistare la casa familiare in comproprietà, unendo i risparmi di una vita.
Quali sorti spettano alla casa familiare dopo la separazione?
In presenza di figli minori o economicamente non autosufficienti, in caso di separazione, la casa familiare viene assegnata al coniuge collocatario.
L’immobile viene assegnato al genitore collocatario nell’interesse dei figli che potranno pienamente goderne fino a quando non verranno meno i presupposti che hanno disposto l’assegnazione.
L’assegnazione della casa familiare, a prescindere dalla proprietà, è preordinata al fine di evitare ai minori traumi ulteriori rispetto a quello già vissuto a seguito di separazione.
Il coniuge collocatario può acquistare la quota di immobile di proprietà dell’altro coniuge?
I due ex coniugi hanno diverse possibilità: possono chiedere lo scioglimento della comunione, per il tramite di divisione, mediante vendita a terzi; oppure uno dei due può acquistare la quota dell’altro.
Di norma, chi ha interesse è il coniuge collocatario che già dispone del bene.
Qual’è il valore della quota che il coniuge deve versare all’altro?
Sull’immobile grava un vincolo patrimoniale, ovvero l’assegnazione della casa familiare.
Il predetto vincolo comporta certamente un deprezzamento del valore del bene immobile in quanto esclude la possibilità di godimento fin tanto che permangono i presupposti per l’assegnazione della casa familiare.
Se si vendesse a terzi, infatti, il prezzo di alienazione sarebbe certamente inferiore rispetto al valore di mercato, stante l’impossibilità per l’acquirente di goderne in ragione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Bisogna tener conto del vincolo anche in caso di acquisto dell’immobile da parte del genitore collocatario?
La Giurisprudenza non forniva una risposta univoca.
In alcune pronunce, infatti, veniva espresso il seguente principio:
“l‘assegnazione del godimento della casa familiare in sede di separazione personale o divorzio dei coniugi non deve essere considerata, in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra i coniugi”(Cass. Sez. II n. 33069 del 20/12/2018).
Altre pronunce erano di segno opposto:
“nel giudizio di divisione di deve tener conto del vincolo patrimoniale e ciò indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all’uno o all’altro coniuge ovvero venduto a terzi” (Cass. Civ. Sez. II n. 8202 del 22/04/2016).
La risposta della Suprema Corte a Sezioni Unite
Il contrasto giurisprudenziale è stato risolto dal recentissimo intervento della Suprema Corte a Sezioni Unite con la sentenza del 9 giugno 2022 n. 18641.
Il principio ivi enunciato è il seguente:
“nel caso in cui lo scioglimento della comunione immobiliare si attui mediante attribuzione dell’intero al coniuge affidatario della prole, il valore dell’immobile oggetto di divisione non può risentire del diritto di godimento già assegnato allo stesso a titolo di casa coniugale”.
Ne consegue, quindi, che
“ai fini della determinazione del conguaglio in favore dell’altro coniuge, bisognerà fare riferimento, in proporzione alla quota di cui era comproprietario, al valore venale dell’immobile attribuito in proprietà esclusiva all’altro coniuge”
Il parere dell’Avvocato
Vendere la casa cointestata al coniuge collocatario non dovrebbe più essere ulteriore motivo di scontro tra gli ex coniugi.
L’Avv. Elena Laura Bini precisa che “l’intervento delle Sezioni Unite è di primaria importanza in quanto potrà agevolare la conclusione di accordi stragiudiziali tra gli ex coniugi che potranno, quindi, considerare come un punto fermo nella trattativa l’assunto che il coniuge collocatario che vorrà acquistare la quota di spettanza all’ex coniuge dovrà, quindi, versarne il corrispettivo in denaro calcolato in relazione al valore venale dell’immobile“.
