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Immobile dell’eredità abitato dal coerede: quest’ultimo può usucapire il bene?

Può accadere che la casa di famiglia venga ereditata da più figli e che uno di questi si stabilisca a vivere con la propria famiglia.

Il coerede che abita stabilmente nell’immobile caduto in comunione ereditaria può usucapire il bene?

La Legge prevede che prevede che ciascun erede possa richiedere in qualunque tempo lo scioglimento della comunione ereditaria (c.d. divisione).

Qualora non sorgano contestazioni sul diritto alla divisione, nel giudizio di divisione si procede, quindi, alle operazioni divisionali.

L’intero compendio immobiliare verrà diviso nelle quote di cui sopra, senza che abbia rilevanza se in una porzione del bene, o in un bene, abiti nell’immobile.

La richiesta di divisione giudiziale

Il coerede che, invece, ritiene di essere divenuto proprietario per usucapione di un bene in comunione, se è stato convenuto per la divisione giudiziale da uno o più compartecipi, può (o meglio deve) far valere l’usucapione nel giudizio iniziato. 

In mancanza di contestazione, infatti, il coerede non potrà più far valere l’usucapione né nei confronti del condividente al quale è stata assegnata la porzione di bene nel giudizio di divisione, né nei confronti all’aggiudicatario in caso di vendita agli incanti.

Cosa significa usucapire un bene?

L’usucapione è un istituto che, ai sensi dell’art. 1158 Cod. Civ., consente l’acquisto a titolo originario della piena propriietà su un bene altrui per effetto del possesso ininterrotto, nel caso di beni immobili, per un periodo pari a 10 ovvero 20 anni, presuppone: (i) il possesso continuato e ininterrotto; (ii) l’elemento soggettivo, ossia la volontà di escludere il proprietario dall’utilizzo del bene e l’utilizzo uti dominus, ossia come se il possessore fosse proprietario e (iii) l’altruità del bene.

L’usucapione di un bene ereditario

L’art. 714 Cod. Civ. statuisce che “può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto di possesso esclusivo”

Sul punto, la giurisprudenza, in più arresti giurisprudenziali, ha affermato che

il coerede che a seguito del decesso del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario, anche prima della divisione può usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso. Egli, a tal fine, già possedendo “animo proprio” ed a titolo di comproprietà, deve estendere tale possesso in termini di esclusività, ed il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità non compatibili con la possibilità di godimento altrui, e tali da indicare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più ”uti condominus” (Cass. Civ. n. 966 del 16 gennaio 2019; Cass. Civ., Seconda Sezione, sentenza del 9 settembre 2019 n. 22444) 

Il possesso ad excludendum

In altri termini, ai fini dell’usucapione dei beni ereditari deve essere fornita la prova del possesso ad excludendum, vale a dire una situazione nella quale il rapporto materiale del coerede con i beni ereditari sia tale da escludere gli altri coeredi dalla possibilità di analogo rapporto.

Il libero uso dei beni in comunione

Ai sensi dell’art. 1102 Cod. Civ., infatti, ciascun comproprietario può far uso liberamente del bene di cui è cointestatario. Per poter acquistare la proprietà esclusiva il comproprietario deve comportarsi come proprietario esclusivo del bene caduto in comunione.

Perché ciò avvenga, quindi, il comproprietario deve gestire il bene superando i limiti di cui all’art. 1102 Cod. Civ., manifestando un dominio sulla cosa che non ammette analoghi poteri da parte di terzi. 

E’, quindi, necessario il compimento di atti di alterazione della destinazione della cosa, oppure atti che ostacolino o rendano più difficoltose per gli altri compossessori l’utilizzo del bene in maniera paritaria.

La predetta regola vale anche nei casi, come il vostro, di godimento frazionato.

Ovviamente, l’onere probatorio è a carico di chi invoca l’usucapione.

La prova del possesso esclusivo

A tal riguardo, devo segnalare il pressoché unanime principio Giurisprudenziale secondo il quale

non è univocamente significativa la circostanza che lo stesso abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione “iuris tantum” che egli abbia agito nella qualità e operato, pure nell’interesse degli altri” (Cass. Civ. n. 7221 del 25 marzo 2009; Cass. Civ. n. 10734 del 4 maggio 2018; Cass. Civ. n. 22444 del 9 settembre 2019).

L’astensione dall’uso della cosa comune da parte del coerede

Non sarebbe, dunque, sufficiente, sempre secondo la Giurisprudenza, la circostanza che gli altri coeredi si siano astenuti dall’uso della cosa comune.

Le opere di ristrutturazione e di rifacimento del bene

Come pure, non di per sé significativa in tal senso la circostanza che il coerede abbia eseguito opere di restauro e rifacimento del bene. 

Ciò in quanto le spese di ristrutturazione straordinaria, da sole, sono atti di gestione della cosa comune consentiti anche al singolo compartecipante (ex art. 1102 Cod. Civ.) o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (ex multis Trib. Padova del 5 settembre 2019).

La volontà di dividere l’immobile per il tramite di rogito notarile

Sulla stessa stregua, la volontà manifestata dai coeredi di dividere l’immobile pro quota per il tramite di rogito notarile, potrebbe essere valutata dal Giudice in modo negativo rispetto all’intervenuta usucapione.

Sul punto, richiamo la sentenza della Corte di Appello di Genova del 1 ottobre 2020 nella quale la circostanza che le parti fossero d’accordo nel dividere, in un secondo momento, con rogito notarile, l’edificio

dimostrava che la divisione dell’immobile in distinte unità immobiliari avveniva con il consenso degli altri comproprietari e si traduceva, quindi, in un atto non contro gli altri ma compiuto insieme agli altri”.  

Il consiglio dell’Avvocato

In materia di divisione dell’eredità e di usucapione del bene ereditario è importante verificare preliminarmente la fondatezza delle proprie pretese, ciò al fine di evitare di intraprendere giudizi dall’esito infruttuoso.

Lo Studio Legale Lambrate informa…

E’ possibile inviare una mail all’indirizzo info@studiolegalelambrate.it per richiedere ulteriori informazioni..