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Beneficio prima casa: di cosa si tratta?

Si sente spesso parlare di “beneficio prima casa” ma molti si domandano in cosa consiste.

In particolare, l’art. 1, nota II bis, della Tariffa, parte Prima, allegata al DPR 26/04/1986, n. 131 prevede che gli atti traslativi a titolo oneroso relativi ad immobili (ad esempio la compravendita immobiliare) siano soggetti ad un’aliquota del 9%.

Il beneficio prima casa consiste in uno ” sconto” dell’aliquota che non sarà del 9% ma del 2%. Tanto, se ricorrono determinate condizioni.

Le condizioni per ottenere il beneficio prima casa.

Il contribuente ha il diritto di acquistare un immobile con il beneficio prima casa se l’immobile, anzitutto, viene adibito a casa di abitazione e non si tratta di un immobile di lusso (categoria catastale A1, A8 e A9).

Il cambio di residenza

La normativa richiamata precisa, infatti, che “l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza“. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ciò a pena di decadenza.

Il comune dove si svolge la propria attività lavorativa

La previsione normativa prosegue indicando, in alternativa, che può essere concesso il beneficio prima casa se l’immobile si trova nel comune, se diverso,  “in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nei casi in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

L’assenza di ulteriori beni, anche quote di beni.

Al tempo dell’acquisto l’acquirente, altresì, deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o anche in quote o anche in comunione legale con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare o in tutto il territorio nazionale su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni fiscali.

La perdita del beneficio prima casa: dichiarazioni mendaci

In caso di dichiarazioni mendaci, verranno richieste le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria oltre ad una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte, oltre agli interessi di mora.

La perdita del beneficio prima casa: l’alienazione dell’immobile prima di cinque anni

Forse molti non sanno che se l’immobile acquistato con il beneficio prima casa viene alienato prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, si applicano le stesse disposizioni e sanzioni richiamate sopra.

Quindi, il contribuente dovrà corrispondere le imposte a “prezzo pieno”, la sovrattassa pari al 30% e gli interessi di mora.

La stessa normativa contempla però un’importante eccezione.

Non si applicano le disposizioni e le sanzioni sopra precisate se il contribuente entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con il beneficio prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Un importante caso giurisprudenziale

Una contribuente aveva venduto l’immobile acquistato con il beneficio fiscale prima che decorressero cinque anni dall’acquisto.  Entro l’anno, poi, la contribuente aveva acquistato un altro immobile, sito in un comune diverso, usufruendo nuovamente del beneficio prima casa per effetto della dichiarazione di volervi trasferire la residenza.

La residenza non era stata spostata ma la contribuente svolgeva la propria attività lavorativa nel comune in cui si trovava l’immobile da ultimo acquistato.

Sussistendo questa circostanza, la contribuente riteneva di non dover corrispondere alcunché all’erario.

La questione trattata dalla Suprema Corte

Si decade dal beneficio prima casa se a seguito dell’alienazione infraquinquennale dell’immobile per primo acquistato e del successivo acquisto dell’altro immobile in un altro comune, l’acquirente non risiede e non sposta la residenza, ma vi svolge la propria attività lavorativa?

La Suprema Corte di Cassazione con la recentissima ordinanza del 5 luglio 2021 n. 18939 ha precisato che:

“Non assume rilievo la circostanza che l’acquirente svolga la propria attività lavorativa nel comune in cui si trova l’immobile da ultimo acquistato”.

A parere degli Ermellini i requisiti per l’ottenimento del beneficio prima casa sono differenti rispetto ai requisiti richiesti per la conservazione del beneficio prima casa.

Infatti, mentre tra le condizioni richiamate per la concessione del beneficio è previsto che si possa accedere al beneficio prima casa anche se “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività”, per non perdere il beneficio, il contribuente deve, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato, procedere all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

E’ proprio il comma 4, della citata normativa a precisarlo.

La conclusione della Suprema Corte di Cassazione

Invero, nella citata ordinanza della Suprema Corte di Cassazione si legge:

dalla semplice lettura del testo normativa che si evince con chiarezza che la decadenza dal beneficio prima casa, conseguente all’alienazione dell’immobile prima che decorrano cinque anni dall’acquisto, si evita solo alle seguenti e concorrenti condizioni:

1) che intervenga l’acquisto di un altro immobile entro un anno dall’alienazione;

2) che tale immobile sia acquistato per essere adibito ad abitazione principale del contribuente“.

In conclusione, secondo gli Ermellini, il legislatore al fine di evitare la decadenza dalla suddetta agevolazione, ha richiesto, con riferimento all’acquisto del secondo immobile, una condizione diversa e più restrittiva (la destinazione della casa ad abitazione principale) rispetto a quelle stabilite per l’iniziale concessione dell’agevolazione medesima.

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