Nuda proprietà: in caso di morte del promittente venditore non è possibile addivenire a rogito con gli eredi di quest’ultimo.
In tema di compravendita immobiliare, ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ., se il promittente venditore, dopo il preliminare di compravendita, rifiuta la stipula del contratto definitivo è possibile rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere sentenza traslativa del diritto di proprietà.
In tema di nuda proprietà, invece, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza del 7 giugno 2018 n. 14807, ha statuito che l’art. 2932 Cod. Civ. non sia applicabile.
La citata pronuncia ha chiarito che non è possibile ottenere una pronuncia giudiziaria che produca gli effetti del rogito nel caso in cui il promittente venditore, che si era riservato l’usufrutto di un bene, sia venuto a mancare prima del rogito notarile.
Secondo la Corte di Legittimità il trasferimento coattivo inciderebbe sull’oggetto del contratto, modificando le volontà contrattuali delle parti.
Tanto è stato affermato anche sulla scorta di una precedente pronuncia (Cass. Civ. n. 15906/2016), la quale ha chiarito che il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ. in capo agli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del rogito notarile.
L’Avv. Alessandra Giordano dello Studio Legale Lambrate consiglia, se si vuole acquistare la nuda proprietà di un immobile, di adottare alcuni accorgimenti:
1) addivenire al contratto definitivo in tempi celeri rispetto al momento in cui si propone l’acquisto;
2) pagare l’intero prezzo di vendita solo al momento della stipula del definitivo, lasciando a garanzia un assegno custodito da un terzo (l’Agenzia, il Notaio) senza che venga incassato dal futuro usufruttuario.
In caso di decesso del promittente venditore, infatti, il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà sarà invalido e si porrà il problema di recuperare l’importo della caparra confirmatoria presso gli eredi.
Non è una soluzione rassicurante quella di far partecipare gli eredi al contratto preliminare, invitandoli con scrittura privata separata a perfezionare il contratto definitivo in caso di prematuro decesso del promittente venditore.
In effetti, questo accordo potrebbe essere considerato un patto successorio, che è nullo secondo il nostro Codice Civile.
L’Agenzia Immobile, che ha eventualmente svolto opera di intermediazione immobiliare, avrà invece diritto alla provvigione a prescindere se si addivenga o meno al contratto definitivo.
Vuoi saperne di più? Richiedi un approfondimento agli Avvocati dello Studio Legale Lambrate, chiamando il numero 02.39562550 o per e-mail all’indirizzo info@studiolegalelambrate.it.
Vedi anche:
Compravendita immobiliare: si avvera la condizione sospensiva se la Banca concede un minor mutuo?
Compravendita immobiliare: danni da mancato certificato di agilibilità
