Ultimo aggiornamento 6 Giugno 2022
E’ possibile recedere dal contratto preliminare di compravendita se si scopre che l’immobile è pignorato?
L’acquisto di una casa può rivelarsi insidioso. Può accadere, infatti, che il promittente venditore ometta di comunicare importanti informazioni in relazione all’immobile che possono pregiudicare l’acquisto.
Il promissario acquirente che scopre che l’immobile è pignorato può recedere dal contratto ed ottenere il doppio della caparra confirmatoria?
Il caso di recente trattato dalla Suprema Corte di Cassazione riguarda l’ipotesi di un promittente venditore che aveva taciuto, in sede di stipula del preliminare, che l’immobile era sottoposto, da circa due anni, ad una procedura esecutiva.
Il promissario acquirente, appresa la notizia, aveva comunicato il recesso dal contratto preliminare a causa dell’inadempimento del promittente venditore. Il venditore, infatti, secondo il promissario acquirente, aveva violato gli obblighi di correttezza contrattuale e, per l’effetto, gli aveva arrecato un danno.
Il danno era consistito, soprattutto, nella impossibilità di accedere al mutuo bancario per il pagamento del saldo prezzo, negato al promissario acquirente proprio in ragione dell’esistenza della procedura esecutiva.
La mancata informazione del pignoramento configura un grave inadempimento
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la statuizione della Corte di Merito nella misura in cui “ha accolto la domanda – del promissario acquirente- in ragione dell’affermazione che la mancata informazione della esistenza di una procedura esecutiva gravante sull’immobile integrava di per sè un grave inadempimento avente carattere definitivo, dal momento che aveva di fatto pregiudicato la possibilità della controparte sia di nominare un terzo in sede di stipula del definitivo, che di accedere al mutuo bancario necessario per l’acquisto, che le era stato effettivamente rifiutato. (Cass. Civ. Sentenza del 13 aprile 2022, n. 12032)”
L’esistenza di un grave inadempimento consente al promissario acquirente di esercitare legittimamente il diritto di recesso dal contratto ed ottenere il doppio della caparra confirmatoria.
Il promittente venditore può ottenere la cancellazione del pignoramento ed opporsi al recesso?
Nella sentenza sopra precisata, la Corte di Cassazione ha, altresì, precisato che “il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l’obbligo, ai sensi dell’art. 1482 c.c., comma 1, applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore.”
Se, però, il promissario acquirente si è avvalso della facoltà di recesso a mente dell’art. 1385 c.c. ovvero ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell’art. 1453 c.c., comma 2, il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.
Lo Studio Legale Lambrate informa che ..
Potrete sottoporci il Vostro caso contattando il numero 0239562550 oppure scrivendo all’indirizzo email info@studiolegalelambrate.it o tramite form. Vi risponderemo appena possibile.
