Quando sorge il diritto alla provvigione del mediatore?
In tema di diritto alla provvigione del mediatore, frequentemente si radicano avanti al Tribunale controversie in cui il mediatore si trovi a chiedere il compenso per la compravendita dell’immobile, negato dalle parti, venditrice ed acquirente, per le più svariate ragioni.
In linea teorica, è pacifico come il diritto alla provvigione del mediatore, ai sensi dell’art. 1755 Cod. Civ., sorga ogniqualvolta fra le parti dallo stesso messe in contatto si sia concluso l’affare, cioè si sia instaurato un vincolo giuridico.
Il mediatore, in pratica, deve aver favorito la conclusione di un affare generatore di un qualche vincolo obbligatorio per poter vantare il diritto alla provvigione.
In particolare, affinché sorga il diritto alla provvigione, non è necessario che tra le parti si sia concluso il contratto definitivo, essendo sufficiente invece un qualsiasi vincolo obbligatorio avente un’utilità patrimoniale, suscettibile di conseguenze giuridiche (ex multis e per tutte Cass. Civ. n.12527 del 21 maggio 2010).
Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera mediatoria, senza che sia necessario l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo.
Va precisato che anche la semplice attività consistente nel reperimento e/o nella indicazione dell’altro contraente e/o nella segnalazione dell’affare (ex multis e per tutte, Cass. Civ. n. 15014 del 21 novembre 2000) è idonea a far sorgere il diritto alla provvigione.
Del pari, la provvigione, inoltre, spetta al mediatore anche se le parti negoziali sostituiscano altri a sé stessi nella stipulazione del contratto (ex multis e per tutte, Cass. Civ. n. 20549 del 20 ottobre 2004; Cass. Civ. n. 11911 del 7 agosto 2002).
Il diritto alla provvigione del mediatore spetta a quest’ultimo a prescindere dalle modalità formali con cui l’affare si realizzi (ex multis da ultimo, Cass. Civ. n. 25851 del 9 dicembre 2014).
Quando, allora, il mediatore non ha diritto alla provvigione?
Singolare è stato il caso affrontato dalla giurisprudenza di merito (Tribunale di Roma, Sezione Decima, sentenza n. 656 del 17 gennaio 2017), che ha escluso il diritto alla provvigione nel caso di una compravendita conclusa in epoca successiva all’intervento del mediatore e ad un prezzo differente da quello indicato dall’Agenzia Immobiliare.
In tal caso, il Tribunale ha osservato che nella fase istruttoria era addirittura emerso come il mediatore avesse impedito al potenziale acquirente la formulazione di una proposta, sulla scorta del fatto che il prezzo di vendita era, a suo dire, troppo basso.
Secondo il Giudice, poi, le parti hanno stipulato il contratto definitivo sulla base di equilibri negoziali radicalmente differenti dalla originaria prospettazione (prezzo di vendita di euro 325.000,00 a fronte di quello di euro 369.000,00 prospettato nell’incarico di mediazione), a seguito di un nuovo fortuito incontro.
Va anche precisato che il compenso al mediatore può non configurarsi se si verifichi un’ipotesi di responsabilità dello stesso.
