Ultimo aggiornamento 17 Giugno 2021
Pare giusto riequilibrare lo squilibrio contrattuale tra locatore e conduttore con una riduzione del canone di locazione durante l’emergenza sanitaria Covid-19, nell’interesse dell’intera collettività.
L’emergenza riguarda tutti e tutti devono fare la loro parte!
La situazione emergenziale sanitaria Covid-19 per ovvie ragioni ha effetti negativi e importanti sulle attività lavorative e non si può ignorare.
Molte di queste attività oggi fanno oggettiva fatica a far fronte al pagamento dei canoni di locazione relativi ai locali adibiti all’attività di impresa: pure questo non si può ignorare.
Pertanto, un compromesso tra locatore e conduttore si deve trovare, anche nell’interesse del futuro economico collettivo.
Diversamente il locatore rimarrebbe indenne da una situazione di assoluta forza maggiore a tutto discapito dei tanti conduttori e dell’attività imprenditoriale.
Infatti, il conduttore, pur non potendo lavorare o lavorando poco, dovrebbe far fronte all’intero canone pattuito in condizione di mercato libero, non gravato dall’emergenza sanitaria.
Lo scenario in cui oggi si svolge attività imprenditoriale di qualsiasi tipo è profondamente cambiato e pare giusto che tutti facciano la loro parte.
Su questi presupposti il locatore di sua iniziativa dovrebbe proporre una riduzione del canone di locazione e non opporsi ad eventuali richiese di riduzione del canone.
Il locatore dovrebbe per primo proporre una rinegoziazione del prezzo della locazione o quanto meno dovrebbe acconsentire ad una richiesta di riduzione del canone di locazione proveniente dal conduttore senza pretese di sorta.
E’ un imposizione che proviene anzitutto dal principio di solidarietà, costituzionalmente statuito, e poi anche dai canoni di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto sanciti dal Codice Civile.
Inevitabilmente, se il locatore avesse diritto ad esigere l’intero canone come in origine pattuito nel contratto e il conduttore fosse nella difficoltà di esercitare la sua attività, il contratto sarebbe del tutto sbilanciato a favore unicamente del locatore.
Il compromesso stragiudiziale sulla riduzione del canone di locazione
Di fronte alla mancanza di provvedimenti legislativi a tutela di queste situazioni, alcune parti, locatore e conduttore, sono riuscite a trovare un compromesso e rinegoziare di comune accordo i termini economici del contratto di locazione.
Le pronunce giudiziarie sulla riduzione del canone di locazione
La Suprema Corte, con sentenza del 18 settembre 2009 n. 20106 (rv. 610222), ha statuito che i principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione dei contratti ex artt. 1175, 1366 e 1375 Cod. Civ. hanno rilevanza anche sul piano del bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti.
Da un lato, questi importanti principi impongono alle parti di adempiere obblighi anche non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, onde preservare gli interessi delle parti contrattuali.
Dall’altro lato, ossia sotto il profilo del bilanciamento, i predetti principi consentono al “giudice di intervenire anche in senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, qualora ciò sia necessario per garantire l’equo contemperamento degli interessi delle parti e prevenire o reprimere l’abuso del diritto”.
Da qui, recentemente è partito il Tribunale di Roma, Sez. VI, con ordinanza del 27/08/2020, il quale scientemente è intervenuto a riequilibrare la situazione nell’ambito del contratto di locazione nell’ambito della crisi economica dipesa dalla pandemia Covid.
I giudici di merito hanno statuito che i contratti a lungo termine, in applicazione dell’antico brocardo “rebus sic stantibus”, possono continuare a spiegare gli effetti in origine pattuiti se le condizioni ed i presupposti esistenti al momento della stipula del negozio rimangano intatte.
Diversamente, qualora questi si modifichino, a causa di effetti fattuali, come quelli generati dalla pandemia del Covid-19, “la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto”.
La buona fede può avere “funzione integrativa cogente”, laddove fattori sopravvenuti ed imprevedibili comportino uno squilibrio oltre l’alea normale del contratto.
Così nel caso preso in considerazione dal Tribunale di Roma si è fatto ricorso al criterio della buona fede integrativa per riequilibrare il contratto e si è disposta una riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021.
In merito al medesimo problema il Tribunale di Genova Sez. III con pronuncia del 1 giugno 2020 ha disposto che “ ricorrono i presupposti per l’adozione di un provvedimento cautelare d’urgenza che ordini il divieto temporaneo di incasso e girata delle cambiali concesse a garanzia dell’adempimento dell’affittuario di un ramo d’azienda e nella disponibilità dell’affittante, qualora l’affittante rappresenti che l’impossibilità di procedere al pagamento dei canoni sia dovuta ad una crisi di liquidità conseguente alla chiusura della propria attività commerciale imposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia COVID-19”.
Allo stesso modo il Tribunale di Bologna già con pronuncia del 12 maggio 2020 aveva sancito che “sussiste il fumus boni juris dell’istanza cautelare di urgenza inaudita altera parte con cui il conduttore di immobile ad uso commerciale chiede di inibire al locatore di porre all’incasso gli assegni bancari a garanzia del regolare pagamento di canoni locativi, sul presupposto della impossibilità al pagamento in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive in vigore per il contrasto alla pandemia da Covid-19”.
Gli Avv.ti dello Studio Legale Lambrate, Alessandra Giordano ed Elena Laura Bini, ritengono che queste pronunce giudiziarie comprendono le difficoltà di molti, generate dall’emergenza sanitaria del tutto originale, creando un ancora di salvezza per molte attività imprenditoriali in difficoltà.
Resta fermo però – aggiungono gli Avv.ti Alessandra Giordano ed Elena Laura Bini – che il rimedio primo deve essere quello della rinegoziazione del canone con una soluzione di compromesso, equilibrato per locatore e conduttore, senza dover necessariamente ricorrere all’Autorità giudiziaria.
Pertanto, gli Avv.ti Alessandra Giordano ed Elena Laura Bini dello Studio Legale Lambrate consigliano fortemente di negoziare un accordo volto a soddisfare gli interessi di entrambe le parti.
Richiedi un approfondimento agli Avvocati dello Studio Legale Lambrate chiamando il numero 02.39562550 o inviando una mail all’indirizzo info@studiolegalelambrate.it.
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