Ultimo aggiornamento 17 Giugno 2021

La Legge sancisce la responsabilità dell’appaltatore e/o venditore per i danni da rovina degli immobili.

Lo scopo dell’art. 1669 Cod. Civ. è quello di garantire la stabilità e la solidità degli edifici prevedendo la responsabilità del venditore per i danni da rovina degli edifici.

L’art. 1669 Cod. Civ., infatti, prevede un’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili disciplinando le conseguenze dannose dei vizi di costruzione che incidono negativamente e in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e funzionalità dell’opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata.

Tale norma contempla un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale poiché è posta a tutela dell’incolumità personale dei cittadini. Si pone, così, a presidio di interessi generali inderogabili che trascendono i confini ed i limiti dei rapporti negoziali tra le parti. Ai sensi della normativa in discorso, infatti, il committente e ai suoi aventi causa hanno la possibilità di esperire un’azione di garanzia nei confronti dell’appaltatore, facendo ricadere su quest’ultimo i danni patiti.

Quando è responsabile l’appaltatore.

La responsabilità dell’appaltatore si configura in tre ipotesi precise: in caso di rovina totale o parziale dell’edificio; in caso di pericolo certo ed obiettivo che in un futuro più o meno prossimo possa verificarsi la rovina totale o parziale e/o in caso di esistenza di gravi difetti della costruzione.

Uno degli aspetti sicuramente più peculiari dell’art. 1669 Cod. Civ. riguarda il suo ambito di applicazione che è più ampio rispetto al tenore letterale della disposizione. La norma, infatti, fa riferimento alla sola responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, mentre è ormai opinione consolidata in giurisprudenza che la stessa operi anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con propria gestione diretta, ovvero sorvegliando personalmente l’esecuzione dell’opera, sì da rendere l’appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini.

La suprema Corte di Cassazione infatti, con sentenza n. 12675/2014, ha stabilito che “ in tema di appalto, la responsabilità sancita dall’art. 1699 cod. civ. è applicabile al committente-venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell’opera, come può avvenire, esemplificativamente, quando egli nomini il direttore dei lavori o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l’appaltatore, il vizio lamentato”. In effetti, gli Ermellini forniscono anche una puntuale motivazione della sopracitata linea ermeneutica: “se così non fosse, i danneggiati si troverebbero preclusa la strada risarcitoria generica proprio da una norma che è stata invece dettata per ampliare gli spazi di tutela.”