L’agente immobiliare è un mediatore che ha la funzione di mettere in relazione le parti per concludere un affare. Proprio la conclusione dell’affare, infatti, fa sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione.
La natura dell’affare
Al fine di poter riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, deve considerarsi un affare
“qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti” (Cass. Civ. sez. II, 25 ottobre 2010 n. 21836).
L’art. 1755 Cod. Civ., infatti, stabilisce che l’agente immobiliare, in qualità di mediatore, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (venditore e compratore) se l’affare viene concluso per effetto della sua opera.
Nel caso specifico della compravendita immobiliare, la vendita/ acquisto di un immobile per il tramite dell’agente immobiliare fa sorgere il diritto a richiedere la provvigione da parte del mediatore.
Se la compravendita immobiliare non si perfeziona, l’agente immobiliare matura comunque il diritto alla provvigione per l’attività prestata?
In alcune ipotesi l’agente immobiliare matura il diritto a richiedere il compenso anche se la compravendita immobiliare non viene perfezionata e il potenziale acquirente non diviene proprietario dell’immobile opzionato.
Quando l’affare può dirsi concluso se le parti, per svariate ragioni, non perfezionano la compravendita?
Sul punto, la Giurisprudenza ha precisato che
“Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (Cass. Civ. n. 30083 del 19 novembre 2019).
Ne consegue che
“va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento”(Cass. Civ. n. 30083 del 19 novembre 2019).
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