La compravendita immobiliare, come molti altri rapporti contrattuali, sta subendo significative ripercussioni in seguito all’epidemia coronavirus.
Compravendita immobiliare e scenario attuale. Lo scenario di vita è completamente mutato sia a livello nazionale che mondiale. Sicché quelli che poco prima della pandemia avevano formalizzato una proposta d’acquisto o un contratto preliminare, possono essersi ritrovati in difficoltà.
In effetti, a seguito delle misure di contenimento del contagio da coronavirus ex D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 e dei successivi provvedimenti legislativi, emanati dal Governo Italiano, i rapporti contrattuali ed economici hanno iniziato a vacillare.
Le misure restrittive in discorso hanno imposto la limitazione degli spostamenti, il distanziamento sociale, la chiusura di molti esercizi commerciali e delle attività produttive non essenziali, con conseguente impossibilità di rendere molte prestazioni contrattuali (cfr. contratto di locazione, contratto di appalto e molti altri).
Attualmente le Banche proseguono nella concessione dei mutui già richiesti, gli Studi Notarili sono operativi e la Conservatoria ha regolarmente ripreso la sua attività.
In pratica, è possibile perfezionare la compravendita immobiliare con il relativo rogito notarile.
Esiste una normativa di emergenza? Vale per la compravendita immobiliare?
La normativa dettata in conseguenza del Coronavirus.
Va prestata attenzione alla normativa dettata in temi di pandemia per i contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo (art. 28, D.L. 2 marzo 2020, n. 9), nonché per i contratti di soggiorno e di acquisto di biglietti per spettacoli, musei e etc. (art. 88 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18). Le norme citate hanno statuito per questi contratti la risoluzione di diritto a causa della pandemia, con conseguente restituzione di quanto eventualmente già pagato.
Va poi prestata attenzione anche all’art. 91, D.L. 17 marzo 2020, n. 18, che ha introdotto il comma 6-bis all’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 secondo cui “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.
Questa normativa è interessante. In questa, infatti, il Legislatore ha espressamente dimostrato di voler individuare nella pandemia una situazione di impossibilità oggettiva/forza maggiore.
Chiaramente questa conclusione è estrapolata dall’unica normativa elaborata sino ad oggi in materia.
La normativa dettata dal codice civile nel caso in cui situazioni di “emergenza” si ripercuotano sui vincoli contrattuali.
Fortunatamente il Codice Civile potrebbe supplire alla lacuna normativa per le sorti dei contratti al tempo del coronavirus.
Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita è possibile poi la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità. Se il contratto viene travolto da un avvenimento straordinario e imprevedibile che renda la prestazione di una delle parti eccessivamente onerosa può domandarsi la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 Cod. Civ.
La parte indenne ha il diritto di evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Tuttavia, questa norma non può applicarsi alla compravendita immobiliare, in quanto non è un contratto di durata.
L’art. 1218 Cod. Civ. prevede un altro rimedio. Il debitore non è responsabile se prova che il suo inadempimento (o suo il ritardo) è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.
I presupposti sono: i) la prestazione dovuta deve essere divenuta oggettivamente impossibile: e ii) l’impossibilità deve essere imputabile a un evento esterno di carattere straordinario, imprevedibile e inevitabile (una fatalità, una causa di forza maggiore, il fatto del terzo o un provvedimento amministrativo).
Ne consegue dunque ex art. 1256 Cod. Civ., primo comma, che l’obbligazione si estingue. L’estinzione comporta ex artt. 1463 e 1458 Cod. Civ. effetti risolutori di diritto, nonché restitutori.
Se l’impossibilità ad adempiere fosse da considerarsi parziale, ai sensi dell’art. 1464 Cod. Civ., la parte non colpita da impossibilità ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione dovuta, salvo il recesso dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
Se, infine, l’impossibilità fosse sia parziale che temporanea, il contratto potrebbe considerarsi “sospeso” (così Cass. 10 gennaio 1995, n. 1037), salvo che la natura del contratto non lo consenta.
NEanche questa normativa può applicarsi alla compravendita immobiliare, in quanto le prestazioni promesse nel preliminare o nella proposta d’acquisto non paiono diventare oggettivamente impossibili.
Cosa succede dunque al contratto di compravendita immobiliare ai tempi del coronavirus?
In buona sostanza, quasi nulla. Si può sempre vendere la propria casa e si può sempre pagare il prezzo della compravendita immobiliare, con o senza coronavirus e annesse misure di contenimento del contagio.
Possono in alcuni casi venire in rilevo gli obblighi di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (artt. 1175 e 1375 Cod. Civ.) e il principio costituzionale di solidarietà, secondo cui le parti sono tenute a riequilibrare le prestazioni contrattuali, evitando svantaggi solo per una di esse (situazione principalmente riferibile al caso in cui non posso pretendere il pagamento della prestazione, se questa non può essere resa).
A tanto si aggiunge pure l’istituto della presupposizione (elaborata in toto dalla Giurisprudenza), secondo cui una parte può invocare la risoluzione del contratto nel caso sia venuto meno il presupposto – obbiettivo (ex multis e per tutte Cass. Sez. Un. 20 aprile 2018). Sicché lo scenario economico-sociale esistente prima della pandemia potrebbe rappresentare il presupposto intrinseco dei contratti stipulati precedentemente alla stessa.
Pertanto, con una valutazione del singolo caso concreto potrebbe essere possibile trovare una soluzione di compromesso tra venditore e acquirente.
Se la situazione economica e lavorativa è mutata in conseguenza della pandemia posso recedere dalla compravendita immobiliare?
In linea di principio no, in quanto parrebbe non essere influente sul vincolo contrattuale la situazione soggettiva personale.
Gli Avv.ti Alessandra Giordano e Elena Laura Bini dello Studio Legale Lambrate evidenziano che: “poiché i rapporti contrattuali devono essere eseguiti secondo i principi di buona fede, correttezza e solidarietà è possibile, caso per caso, valutare un accordo che può riguardare il prezzo (se ad esempio il mercato immobiliare dovesse subire ripercussioni) oppure la posticipazione della data prevista per il rogito”.
Locazione: nessun canone, se il bene è assolutamente inutilizzabile!
Si può non pagare se il bene o il servizio ha un vizio o un difetto?
