Casa familiare cointestata tra i coniugi: cosa succede in caso di separazione?
Acquistare un immobile è uno sforzo economico non indifferente. Spesso, proprio in ragione dell’importante esborso, i coniugi uniscono i propri risparmi e acquistano insieme la casa familiare.
L’immobile, dunque, viene intestato ad entrambi i coniugi che la adibiscono a casa familiare.
Casa familiare: quali sono le sue sorti in caso di separazione personale dei coniugi?
La casa familiare viene assegnata al coniuge collocatario se dall’unione matrimoniale sono nati dei figli che, al momento della separazione, sono minori e/o economicamente non autosufficienti.
In sede di separazione, il Giudice, a norma dell’art. 337 sexies Cod. Civ. può assegnare la casa familiare al coniuge affidatario.
Perchè viene disposta l’assegnazione della casa familiare?
L’assegnazione della casa familiare è finalizzata in via esclusiva alla tutela della prole e dell’interesse di questa a conservare l’ambiente domestico. Ciò al fine di evitare ai minori traumi ulteriori rispetto a quello causato dalla separazione personale dei genitori.
Assegnazione della casa familiare e comproprietà dell’immobile
L’immobile viene assegnato al genitore collocatario nell’interesse dei figli che potranno pienamente goderne fino a quando non verranno meno i presupposti che hanno disposto l’assegnazione.
In altri termini, fino a quando i figli non avranno raggiunto la maggior età e l’indipendenza economica.
La proprietà dell’immobile resta invariata: entrambi i coniugi restano proprietari pro quota dell’immobile.
I coniugi possono chiedere la divisione della comproprietà dell’immobile anche se c’è il vincolo dell’assegnazione della casa familiare?
Certamente. I coniugi possono chiedere lo scioglimento della comunione, per il tramite di divisione mediante vendita a terzi. Diversamente, se uno dei due coniugi ha interesse, può richiedere la divisione mediante attribuzione dell’intero immobile, salvo conguaglio.
Come si stabilisce la misura del conguaglio che il coniuge deve versare all’altro?
In occasione della divisione l’immobile verrà periziato al fine di individuarne il valore di mercato.
Il coniuge che ha richiesto l’attribuzione dovrà versare l’esatta metà del valore di mercato?
Il problema nasce dal fatto che su quell’immobile grava un vincolo patrimoniale, ovvero l’assegnazione della casa familiare.
Il predetto vincolo comporta certamente un deprezzamento del valore del bene immobile in quanto esclude la possibilità di godimento fin tanto che permangono i presupposti per l’assegnazione della casa familiare.
Se si vendesse a terzi, infatti, il prezzo di alienazione sarebbe certamente inferiore rispetto al valore di mercato, stante l’impossibilità per l’acquirente di goderne in ragione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Se, invece, l’immobile viene attribuito al coniuge affidatario si deve tener conto o meno di tale vincolo patrimoniale?
In altri termini:
In sede di divisione di un immobile in comproprietà di due coniugi legalmente separati, assegnato, in sede di separazione, al coniuge affidatario della prole, bisogna tener conto della diminuzione del valore commerciale dell’immobile conseguente alla presenza del diritto di godimento del coniuge affidatario, anche nel caso in cui la divisione si realizzi mediante assegnazione a quest’ultimo della proprietà dell’intero immobile, con conguaglio in favore del comproprietario?
L’Avvocato risponde..
La questione, di enorme rilevanza pratica, è fortemente dibattuta – precisa l’Avv. Elena Laura Bini.
In effetti esistono due orientamenti diametralmente opposti:
Un primo orientamento
L’assegnazione del godimento della casa familiare in sede di separazione personale o divorzio dei coniugi non deve essere considerata, in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra i coniugi (Cass. Sez. II n. 33069 del 20/12/2018).
Questo perchè, a parere di parte della Giurisprudenza, il diritto all’assegnazione della casa coniugale è attribuito nell’esclusivo interesse dei figli e non del coniuge affidatario. Se si decurtasse il valore dell’assegnazione dalla stima del bene, si realizzerebbe un indebito vantaggio economico a favore del coniuge affidatario.
Un secondo orientamento
L’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi, cui l’immobile non appartenga in via esclusiva, instaura un vincolo che oggettivamente comporta una decurtazione del valore della proprietà fino a quando il provvedimento non sia eventualmente modificato.
Ne deriva che, almeno secondo questo orientamento Giurisprudenziale, nel giudizio di divisione di debba tener conto del vincolo patrimoniale e ciò indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all’uno o all’altro coniuge ovvero venduto a terzi (Cass. Civ. Sez. II n. 8202 del 22/04/2016).
Come anticipato, la questione è di particolare rilievo giuridico oltre che pratico.
Per tale ragione, di recente la Suprema Corte di Cassazione ha rimesso la questione al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite (Cass. civ. Sez. II, Ord., (ud. 07-07-2021) 19-10-2021, n. 28871).
Il consiglio dell’Avvocato
L’Avv. Elena Laura Bini precisa che è importante chiarire la misura del conguaglio che il coniuge che chiede l’attribuzione della casa familiare deve sostenere. Nel complesso di tutti i delicati rapporti di dare/avere che sorgono tra i coniugi, comprendere qual’è l’esatto esito di un possibile conguaglio può aiutare gli ex coniugi a prendere determinazioni più consapevoli e a ridurre le tensioni.
