Ultimo aggiornamento 14 Luglio 2021
Mancata restituzione della caparra confirmatoria da parte del promissario venditore: l’agente immobiliare può essere ritenuto responsabile?
La caparra confirmatoria è uno strumento che dovrebbe rendere più sicure le operazioni di compravendita immobiliare.
Ciò in quanto se non addiviene a rogito il promissario acquirente, quest’ultimo perderà la somma versata a titolo di caparra (che verrà trattenuta definitivamente dal promissario venditore)
Per contro, se il promissario venditore non vorrà più alienare l’immobile, dovrebbe restituire il doppio della somma ricevuta.
Che cosa è una caparra confirmatoria?
Trattasi, in pratica, della somma pattuita in sede di redazione del contratto di preliminare di compravendita che il promissario acquirente versa al promissario venditore.
La caparra confirmatoria è disciplinata all’art. 1385 Cod. Civ. prevede che, appunto, che se al momento della conclusione del una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere o alla dovuta.
La mancata restituzione della caparra confirmatoria per incapienza patrimoniale del promissario venditore.
Il caso particolare, oggetto di una recentissima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, vede un promissario acquirente che lamenta l’inadempimento del promissario venditore che aveva ceduto l’immobile a lui promesso con un preliminare di compravendita concluso con il concorso dell’opera professionale del mediatore.
A seguito dell’inadempimento, il promissario acquirente agiva al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (nel caso di specie si trattava di euro 70.000,00) all’atto di stipula del preliminare.
Purtroppo, il promissario venditore non era un soggetto solvibile in quanto era titolare di un unico bene immobile (poi alienato) ed era stato dichiarato fallito pochi anni prima ed era più volte protestato.
In questo contesto, il promissario acquirente aveva agito nei confronti dell’agenzia immobiliare, la quale, avendo omesso di riferire circa le condizioni economiche e patrimoniali del promissario venditore, doveva essere ritenuto responsabile dei danni patiti.
La decisione della Suprema Corte
La Suprema Corte di Cassazione ha precisato che
è onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. E di certo la capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra – come avvenuto nella specie -, appare inconfutabilmente un elemento di rilievo per la sicurezza dell’affare, nel senso che parte promissaria acquirente deve poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempienza della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare. (Cass. Civ. sent. sez. I, 29 settembre 2020, n. 20512).
Ciò in quanto, il mediatore è tenuto, secondo la diligenza professionale ex art. 1759 Cod. Civ. a fornire alle parti tutte le informazioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare, tra le quali, come precisato nella sentenza appena citata, sono da annoverare anche quelle relative alla capacità patrimoniale delle parti.
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