Nell’ambito della compravendita immobiliare si pone sempre più spesso il problema della restituzione della caparra confirmatoria.
Il motivo della crescente problematica può essere dovuto alle numerose insidie che nascono nella fase temporale tra la proposta d’acquisto e il compromesso, alle quali l’intermediario immobiliare non è, spesso, nella possibilità di farvi fronte.
La situazione più frequente è quella in cui non si addivenga a rogito al termine pattuito per i più svariati motivi. Sicché si pone il problema per la parte adempiente di tutelare i propri interessi.
In cosa consiste la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro versata dal futuro acquirente al proprietario e venditore dell’immobile, a titolo di garanzia del proprio adempimento.
Sicché se il futuro acquirente si rende inadempiente, il promittente venditore potrà trattenere la caparra confirmatoria, pur senza vendere l’immobile.
Invero, se è il proprietario e venditore dell’immobile a recedere, il futuro acquirente potrà esigere il doppio della caparra confirmatoria.
Resta ovviamente fermo che se la compravendita si conclude senza intoppi, la caparra confirmatoria si può imputare al prezzo pattuito per la compravendita del bene.
Tanto, ai sensi dell’art. 1385 Cod. Civ.
Si può essere risarciti oltre la caparra confirmatoria dei danni ulteriori patiti?
Secondo la Giurisprudenza, la caparra confirmatoria avrebbe una funzione di ristoro dei danni subiti in forma forfettaria e prestabilita.
In caso di maggior danno, occorrerà chiedere invece il risarcimento dei danni esattamente patiti e quantificati. Questi danni devono potersi provare ai sensi dell’art. 1223 Cod. Civ.
E’ possibilità alternativa e non cumulabile, quella rimessa alle parti di scegliere tra invocare la disciplina della caparra confirmatoria o quella del risarcimento dei danni.
In pratica, ai sensi dell’art. 1385 Cod. Civ., la parte adempiente può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro:
- recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa);
- oppure chiederela risoluzione giudiziale del contratto, ed il risarcimento dei conseguenti danni. Se si è la parte che ha versato la caparra, quest’ultima potrà chiedere la restituzione della caparra assieme al danno ulteriore. In pratica, la parte adempiente avrà pure diritto alla restituzione della somma versata a titolo di caparra, ma nella sola misura del versato (e non nella misura pari al doppio), così ex multis e da ultimo, Cass. ord. 16 aprile 2021, n. 10178. Si tratta del naturale effetto restitutorio della risoluzione ex art. 1458 Cod. Civ., che prevede la restituzione di quanto versato.
Il consiglio dell’Avvocato…
E’ bene rinunciare alla tutela della caparra confirmatoria solo nel caso in cui ci sia un danno serio e concreto che superi l’importo della caparra o del suo doppio.
Tanto anche per evitare la complessità della prova del danno tipica dell’azione risarcitoria a discapito di una tutela di favore offerta dalla disciplina della caparra confirmaotria.
Lo Studio Legale Lambrate informa…
Da tempo, lo Studio Legale Lambrate si occupa di controversie nell’ambito delle comprovendite immobiliari e non solo. In effetti, è capitato molte volte di prestare assistenza sin dalla fase della proposta al fine di prevenire ogni genere di conflitto.
Se intendete acquistare un immobile, potrete avvalarvi di una consulenza preventiva e sottoporci il vostro caso, scrivendo all’indirizzo e-mail info@studiolegalelambrate.it.
