Ultimo aggiornamento 2 Febbraio 2022
All’Acquisto di un immobile in costruzione si applica la disciplina di cui al Decreto Legislativo n. 122/2005, rubricato “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, oltreché le norme del Codice Civile.
L’acquisto di un in immobile in costruzione è accompagnato da fidejussione in caso di crisi del costruttore
L’art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 prevede che, all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a rilasciare una fidejussione bancaria per le somme già corrisposte e per quelle da corrispondersi.
La fidejussione in discorso è una garanzia prevista per l’acquirente di rientrare in possesso delle somme anticipate in caso di crisi del costruttore.
Il mancato rispetto della norma sulla consegna di polizza fidejussoria non determina l’impossibilità di addivenire al rogito. In effetti, se vi è volontà del compratore di acquistare ugualmente, quest’ultimo potrà benissimo non invocare la nullità per il mancato rispetto di detto obbligo.
Il contratto preliminare per l’acquisto di immobile in costruzione è disciplinato dalla Legge
L’art. 6 poi del Decreto Legislativo n. 122/2005, rubricato “contenuto del contratto preliminare”, statuisce poi che il contratto preliminare in caso di immobili da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Il contratto prelimnare, secondo questa speciale normativa, deve poi avere un contenuto ben preciso e, tra le tante, deve contenere:
a) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
b) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
c) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
d) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
e) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra;
f) l’indicazione della fidejussione;
g) le disposizioni per la trascrizione;
h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione ;
l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Il consiglio dell’Avvocato…
In tema di acquisto di immobili in costruzione è bene prevenire eventuali situazioni di rischio, pertanto, è necessario verificare che la porpria compravendita rispetti da principio i requisiti di Legge.
