Risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale

L’epidemia Covid -19 incide ormai considerevolmente sulle attività commerciali al punto tale che alcuni pensano al recesso immediato dal contratto di locazione o alla sua sospensione o riduzione.

La problematica è di molti esercenti e imprenditori che, non potendo esercitare la propria attività, hanno perso e stanno perdendo i proventi generati dalla stessa.

Alcuni pensano così di ridurre i costi a partire dal canone di locazione dei locali commerciali e produttivi, tramite recesso immediato dal contratto di locazione oppure mediante la sospensione o riduzione del canone di locazione.

Bisogna preliminarmente precisare che la situazione attuale non ha precedenti, per cui non è possibile fare riferimento a pronunce giurisprudenziali pregresse, essendo queste ovviamente assenti.

La possibilità di invocare il recesso immediato dal contratto di locazione ad uso commerciale può dunque basarsi solo su considerazioni normative estratte dal Codice Civile, trattandosi di una situazione del tutto originale.

Prima del recesso immediato dal contratto di locazione ad uso commerciale: la riduzione o sospensione del canone di locazione.

Va anzitutto considerato che i provvedimenti di contenimento della pandemia Covid – 19 sono produttivi certamente di impossibilità oggettiva di utilizzare il bene per il conduttore.

L’impossibilità oggettiva in discorso non è imputabile al conduttore/debitore, ma è dovuta, solo e soltanto, ad eventi esterni (Covid-19) sopra le parti contrattuali.

Tant’è che il Decreto Cura Italia esclude per la situazione che stiamo vivendo la responsabilità del debitore, cosicché questo non dovrebbe essere messo in mora; come pure esclude l’applicazione di penali.

Pertanto, possiamo affermare che il provvedimento di chiusura obbligatoria delle attività per limitare il propagarsi dell’epidemia ha carattere di forza maggiore nel rapporto contrattuale.

A tanto si aggiunge anche un altro aspetto giuridico rilevante.

La chiusura obbligatoria dell’attività comporta ovviamente l’impossibilità di godere del bene, a tutto svantaggio del conduttore.

Possiamo così pure affermare che l’impossibilità oggettiva Covid-19 crea un significativo e oggettivo squilibrio del contratto locatizio.

In effetti, lo sforzo economico generato dall’impossibilità dovrebbe ricadere in linea teorica solo conduttore.

Al contrario, il locatore, proprietario dell’immobile, rimarrebbe indenne dagli effetti economici della pandemia.

Questo squilibrio deve essere corretto! Il rapporto contrattuale deve essere condotto, già normalmente, alla luce dei canoni normativi di correttezza e buonafede (ex artt. 1175 e 1375 Cod. Civ.), che impongono un principio di solidarietà tra le parti contrattuali.

Tale principio non è di poco conto, posto che è garantito e tutelato dalla Costituzione all’art. 2 e nella situazione attuale deve essere invocato e rispettato.

Ecco che è giustificato un accordo che riequilibri il contratto locatizio, attualmente squilibrato dagli effetti del Covid-19.

Il canone così può essere ridimensionamento o addirittura sospeso.

…E l’immediato recesso dal contratto di locazione ad uso commerciale si può esercitare?

C’è poi chi ipotizza addirittura che la situazione emergenziale possa incidere sulla stessa causa del contratto.

La causa del contratto (ossia, la motivazione giuridica del contratto) è un elemento essenziale del contratto stesso ex artt. 1325 e 1418 Codice Civile.

La prosecuzione del rapporto locazioni non sarebbe praticamente piu’ giustificata.

Ad ogni buon conto -avverte l’Avv. Alessandra Giordano dello Studio Legale Lambrate- il conduttore dovrebbe poter invocare, ai fini  dell’immediato recesso dal contratto di locazione l’art. 1467 Cod. Civ.,  essendo il contratto di locazione un contratto di durata.

Se il pagamento del canone di locazione è divenuto eccessivamente oneroso a causa dell’effetto economico della pandemia Covid-19 il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto con gli effetti ex art. 1458 Civ. Civ.

Il locatore può evitarla, offrendo di modificare la propria prestazione per ricondurla ad equità.

Il consiglio dell’Avvocato.

E’ questa una situazione del tutto originale e drammatica, per cui è fortemente consigliabile trovare un accordo per non pregiudicare l’attività futura.

Gli Avv.ti Alessandra Giordano ed Elena Laura Bini dello Studio Legale Lambrate avvertono che l’accordo tra conduttore e locatore per la rideterminazione del canone o la sua sospensione può essere registrato all’Agenzia dell’Entrate, onde consentire al locatore di pagare meno imposte sui proventi della locazione.

 

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