L’espressione “entro e non oltre” non è sufficiente per considerare il termine per stipulare il rogito di natura essenziale

Di norma le parti per procedere all’acquisto di un appartamento stipulano con contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Con il predetto preliminare di compravendita, le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita (c.d. rogito), entro un termine che stabiliscono convenzionalmente.

Molto spesso nel contratto preliminare di compravendita, non viene specificato se tale termine sia o meno essenziale.

Specificarlo, però, è estremamente rilevante.

Perchè è importante specificare che il termine è essenziale?

In effetti, solo se il termine è essenziale, allo spirare di tale termine, la parte adempiente può richiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento e la restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria.

Invero, la giurisprudenza è granitica nel ritenere che il termine per stipulare il contratto definitivo, il c.d. rogito, è essenziale solo quando dal contenuto del contratto preliminare e dalle circostanze del caso concreto si evinca inequivocabilmente che le parti, decorso inutilmente tale termine, non hanno più interesse ad acquistare e/o vendere l’immobile.

Sul punto, si segnala la recentissima sentenza della Suprema Corte di Cassazione, ordinanza n. 18835 del 16 luglio 2018, nella quale è stato precisato che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., solo quando, all’esito dell’indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo”.

L’espressione “le parti concordano di stipulare il contratto definitivo entro e non oltre il”

Come sopra evidenziato, tale espressione non è sufficiente per far ritenere che tale termine sia di natura essenziale.

In effetti, nella predetta pronuncia, i giudici della Suprema Corte di Cassazione hanno precisato che “tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifica indicazione delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” .

Il consiglio dell’Avvocato

L’avv. Elena Laura Bini titolare dello Studio Legale Lambrate precisa che “spesso il contratto preliminare di compravendita viene formalizzato per il tramite di moduli precompilati, nei quali non si fa riferimento alcuno al fatto che il termine sia o meno da intendersi come essenziale. Per tale ragione, qualora le parti vogliano intendere il termine come essenziale, sarà opportuno specificare nel contratto preliminare di compravendita che tale termine è da ritenersi tale adducendo anche ogni circostanza dalla quale si può evincere che le parti, decorso inutilmente tale termine, hanno perduto l’interesse ad acquistare e/o vendere l’immobile“.

Per ulteriori approfondimenti sul tema leggi l’articolo correlato Compravendita immobiliare: il termine per il rogito

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