La vendita di un immobile ad uso abitativo privo del certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto e, come tale, produce un danno che deve essere risarcito alla parte acquirente.

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità, infatti, deve considerarsi un requisito essenziale della cosa venduta poiché incide sulla possibilità di adibire la stessa all’uso contrattualmente previsto. 

In effetti, chi si determina ad acquistare un immobile ad uso abitativo, deve poterlo acquistare con la relativa certificazione di agibilità. Altrimenti, l’immobile non è idoneo all’uso e il bene acquistato è un bene diverso da un immobile ad uso abitativo.

Orbene, tale circostanza, ovvero l’acquisto di un immobile privo della prescritta agibilità, integra un’ipotesi di inadempimento contrattuale della parte venditrice ai sensi dell’art. 1477 Cod. Civ.

Ai sensi dell’art. 1477 Cod. Civ., infatti, il venditore deve consegnare, oltre al bene, “i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta“.

Trattandosi di inadempimento contrattuale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1477 Cod. Civ., l’azione per ottenere il risarcimento dei danni patiti per la mancata agibilità dell’immobile venduto si prescrive nel termine ordinario di dieci anni.

A chiarirlo è la Suprema Corte di Cassazione, con una recentissima ordinanza (ordinanza n. 4037 del 20.02.2018)  che recita

la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni“.

Nella predetta statuizione, la Suprema Corte di Cassazione ha altresì precisato che l’azione volta al risarcimento del danno patito per la vendita di un immobile privo della certificazione di agibilità non può sussumersi nella fattispecie prevista dall’art. 1494 Cod. Civ. Tale azione, infatti, non costituisce una domanda di garanzia per vizi della cosa venduta proprio perché l’agibilità costituisce un requisito essenziale della cosa venduta e non un vizio della stessa.

Il consiglio dell’Avvocato

L’avv. Elena Laura Bini segnala che “tale distinzione è di fondamentale importanza se si considera che l’azione di garanzia per vizi prevista dal codice civile è soggetta a stringenti termini di decadenza -il compratore deve denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta- e di prescrizione – l’azione, infatti, si prescrive nel termine più breve di un anno dalla consegna della cosa venduta“.


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