La Legge tutela l’acquirente di un immobile che nei dieci anni successivi alla sua realizzazione abbia presentato vizi o gravi difetti, riconoscendo responsabile dei predetti vizi il venditore – costruttore. In effetti la previsione di cui all’art. 1669 Cod. Civ., che in realtà è dettata in materia di appalto e sancisce la responsabilità dell’appaltatore nei confronti della committente per gravi difetti o vizi dell’immobile, è stata estesa dalla Giurisprudenza anche alle ipotesi di acquisto del privato direttamente da un’impresa costruttrice.

Ciò in quanto, nonostante la sua collocazione, configura un’ipotesi di responsabilità extra contrattuale poichè è posta a tutela di interessi collettivi tra quali, certamente, l’interesse alla stabilità degli edifici.

Nei dieci anni successivi alla realizzazione dell’opera, quindi, in presenti gravi vizi strutturali, questi potranno essere imputabili ai sensi dell’art. 1669 Cod. Civ. all’appaltatore o al venditore – costruttore.

L’operatività dell’art. 1669 Cod. Civ., ed è questo l’aspetto più innovativo,  è confermata anche se l’opera non è stata ultimata.

La Suprema Corte di Cassazione, infatti, ha recentemente stabilito che

la responsabilità regolata dall’art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura non contrattuale, derivando, ex art. 1173 c.c., da un fatto idoneo a produrre obbligazioni in conformità dell’ordinamento giuridico; da ciò consegue che, nel caso in cui l’opera appaltata non venga ultimata, non trovano applicazione le norme dettate in tema di risoluzione del contratto per inadempimento dagli artt. 1453 ss. c.c., dovendosi far riferimento in via esclusiva all’art. 1669 c.c.” (Cass. Civ. sentenza n. 28233/2017).

Il consiglio dell’Avvocato

Sul punto, l’avv. Elena Laura Bini precisa che “tale pronuncia si inserisce in un orientamento giurisprudenziale diametralmente opposto che ha visto per anni il susseguirsi di pronunce che ritenevano che, in caso di opera non conclusa e in presenza di gravi difetti, bisognava far ricorso alla disciplina generale di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 Cod. Civ. e non alla garanzia di cui all’art. 1669 Cod. Civ. che richiede necessariamente il totale compimento dell’opera. Attesa, quindi l’assoluta novità della pronuncia in esame, non è possibile determinare se la predetta pronuncia darà vita a un nuovo orientamento giurisprudenziale oppure sarà destinata a restare un precedente isolato“.


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