Un tema molto dibattuto riguarda la natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo: il termine per il rogito.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

È opportuno precisare che il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un vincolo negoziale preparatorio, con cui le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, c.d. definitivo.

Il contratto preliminare, pur avendo natura preparatoria, deve contenere gli elementi essenziali del contratto ex art. 1325 Cod. Civ.: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma (nel caso di compravendita immobiliare, il preliminare deve avere poi forma scritta ex lege).

Le parti del contratto preliminare sono solite fissare nello stesso un termine entro il quale addivenire alla stipula del contratto definitivo/rogito notarile.

Si legge, infatti, sovente nei preliminari di compravendita che la stipula del rogito dovrà perfezionarsi “entro e non oltre” una determinata data.

Quello che molto spesso le parti non sanno è che il termine indicato per il rogito potrà essere “essenziale” oppure “semplice”, con conseguenze del tutto diverse nel caso di mancato rispetto della data pattuita.

Sul punto, la Suprema Corte ha ritenuto che il termine debba considerarsi essenziale ex art. 1457 Cod. Civ., allorquando, dall’interpretazione del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità del contratto laddove il termine venga disatteso. Tanto, sempre secondo l’orientamento della Suprema Corte, non potrà desumersi dall’utilizzo di espressioni quali “entro e non oltre” (ex multis e per tutte cfr. Trib. Milano, Sez. IV, del 12.09.2017; Cass. Civ. Del 17.03.2005 n. 5797).

Il termine per la stipulazione del contratto definitivo, quindi, è semplice ma può ritenersi essenziale laddove tale caratteristica sia ravvisabile nell’oggetto del negozio e, pertanto, risulti inequivocabilmente che a causa del ritardo nell’adempimento sia perduta l’utilità economica delle parti.

L’interpretazione del termine come essenziale o semplice comporta per le parti un diverso regime di effetti.

Più precisamente, se il termine è essenziale, la scadenza disattesa dello stesso provocherà di diritto la risoluzione del contratto ex art. 1457 Cod. Civ., salvo il diritto al risarcimento del danno.

Invece, se il termine è semplice (o non essenziale), la sua inottemperanza comporterà che la parte potrà essere messa in mora se inadempiente, ma il contratto resterà comunque vincolante e con efficacia obbligatoria. Ne consegue ulteriormente che la parte adempiente dovrà addivenire comunque al rogito, senza poter invocare la risoluzione del contratto e potrà chiedere il risarcimento dei danni eventualmente patiti.

In conclusione, è bene ricordare che l’individuazione del termine finale di efficacia non comporta automaticamente la risoluzione del contratto preliminare. L’efficacia risolutiva per essere tale dovrà quindi essere individuata espressamente dalle parti, evidenziando nel contratto preliminare (mediante elementi concreti e non limitandosi a dedurre letteralmente detta essenzialità) che il mancato rispetto del termine dedotto per l’adempimento sia ostativo al raggiungimento dello scopo economico del preliminare stesso.


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