Responsabili dei danni all’immobile del piano sottostante derivanti da infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo sono sia l’ente condominiale sia il proprietario del terrazzo.

A stabilirlo è stata la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Uniti civili, con sent. n. 9449/2016 la quale è intervenuta ponendo fine al contrasto giurisprudenziale che si era formato in tema di ripartizione delle spese tra il condominio e il proprietario del lastrico in ipotesi di infiltrazioni d’acqua provenienti dal medesimo lastrico solare.

In specifico, l’ipotesi posta all’attenzione della Suprema Corte riguarda il caso di danni emersi nell’unità immobiliare sottostante che derivano da infiltrazioni provenienti da un terrazzo o da un lastrico solare non comune alla totalità dei condomini. Dei danni derivati, secondo gli Ermellini, sono responsabili il condominio, per due terzi, e il singolo proprietario o l’usuario esclusivo, per il restante un terzo.

Tale duplice responsabilità, così ripartita, per quanto attiene al singolo proprietario del terrazzo deriva dall’art. 2051 Cod. Civ. Il proprietario, infatti, in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., è responsabile dei danni da questo provocati.

Per quanto attiene all’ente condominiale, invece, lo stesso è responsabile poiché il terrazzo o il lastrico solare ha la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, quindi, seppure di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, la predetta funzione richiede che l’amministratore di condominio esegua tutti i controlli necessari al fine di preservarlo. Ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, Cod. Civ., infatti, l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, Cod. Civ., poi, l’assemblea condominiale deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori a copertura di tali opere.

Quindi, in tutti quei casi ove non sia stata fornita la prova dell’imputazione del danno alla condotta colpevole del proprietario o del titolare di un diritto esclusivo, nella suddivisione delle spese di riparazione o di ricostruzione saranno applicabili i principi enucleati all’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo, due terzi a carico dell’ente condominiale.

Così ricostruita la fattispecie, appare evidente il motivo per il quale il proprietario di un appartamento danneggiato dalle infiltrazioni potrà, nel caso in cui tali infiltrazioni provengano da un lastrico solare di esclusiva proprietà di un condomino, rivolgere la sua richiesta risarcitoria ai sensi dell’art. 1126 Cod. Civ. per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, o della terrazza a livello, e per i due terzi a carico del condominio.


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