L’acquisto di una compravendita immobiliare passa attraverso la stipula di un contratto preliminare di compravendita. Per mezzo di tale contratto il promissario acquirente e il promissario venditore si impegnano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare.

La caparra confirmatoria

Tale impegno è serio tanto che spesso è accompagnato dal versamento di una caparra confirmatoria.

L’art. 1385 Cod. Civ.  infatti definisce la caparra confirmatoria come quella somma di danaro o quella quantità di altre cose fungibili che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto. L’articolo in questione prevede poi che la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento.

Caparra confirmatoria e inadempimento delle parti

In ipotesi di inadempimento, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; se, invece, ad essere inadempiente è la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Da ultimo, lo stesso articolo, poi, prevede che oltre al diritto di recesso, la parte adempiente possa richiedere l’esecuzione del contratto, quindi ottenere giudizialmente la stipula del contratto definitivo di compravendita, oppure la risoluzione del contratto con conseguente risarcimento del danno. Tale risarcimento, però, non è cristallizzato nell’ammontare stabilito di concerto dalle parti a titolo di caparra confirmatoria ma è regolato dai principi generali in tema di onere probatorio. Optando per questa strada, quindi, la parte adempiente, in qualità di danneggiato, dovrà provare ogni voce di danno che fonda la sua pretesa risarcitoria.

La pronuncia della Suprema Corte di Cassazione

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, in una recentissima pronuncia, sentenza n. 25623/2017, ha precisato che se il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita agisce in giudizio per vedersi dichiarare la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell’art. 1454 Cod. Civ., quest’ultimo può, se non ha esperito l’azione di risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1453 Cod. Civ., insistere per ottenere il conseguimento del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell’art. 1385 Cod. Civ.

Tale orientamento giurisprudenziale è ormai consolidato e si fonda sull’assunto che l’azione di risoluzione del contratto per inosservanza del termine essenziale (proprio l’azione prevista ai sensi dell’art. 1454 Cod. Civ. di cui sopra) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio.

Ne consegue, quindi, che il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, optare per richiedere il doppio della caparra versata a titolo di ristoro dei danni patiti.


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