L’acquisto di un immobile può rivelarsi un vero e proprio calvario se, nonostante la presenza di un agente immobiliare, questi si dimostri inadempiente rispetto agli obblighi che la Legge pone a suo carico.

Anzitutto, è opportuno ricordare che nella fase delle trattative per l’acquisto dell’immobile tutti i soggetti coinvolti sono tenuti al generale obbligo della buona fede contrattuale e che, in caso di mediazione, il predetto obbligo si concreta nel dovere dell’agente immobiliare di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza.

In effetti, ai sensi dell’art. 1759 Cod. Civ., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione dell’affare stesso.

La legge, quindi, pone a carico del mediatore un preciso dovere di informare le parti di ogni circostanza a lui nota idonea a determinare le parti a concludere il contratto. Tale dovere ha una portata molto ampia perché riguarda sia le circostanze che, se debitamente apprese, non avrebbero indotto le parti a concludere l’affare, sia le circostanze che, se conosciute, avrebbero indotto le parti a formulare una diversa proposta.

Pertanto, incorre in responsabilità il mediatore che, diversamente da quanto prescritto dalla Legge, non ottempera a tale obbligo. In concreto, infatti, è stata ascritta la responsabilità ai sensi dell’art. 1759 Cod. Civ. del mediatore che, pur conoscendo lo stato di insolvenza di una parte, l’ha taciuto. Così come è incorso in responsabilità il mediatore che non ha informato il promissario acquirente dell’esistenza di una irregolarità urbanistica non sanata relativa all’immobile oggetto di promessa di vendita (Cass. Civ. sentenza n. 18140/2015).

La responsabilità dell’agente immobiliare si affianca poi a quella del venditore che ha taciuto al compratore l’esistenza di vizi dell’immobile venduto che ne diminuivano il valore o il libero godimento. In effetti, come precisato dalla Giurisprudenza di Legittimità, le due responsabilità operano in due ambiti diversi, una discende dal rapporto di vendita e l’altra dal rapporto di mediazione e dalle rispettive condotte omissive.

Il promissario acquirente, quindi, di fronte a simili comportamenti illegittimi, ha diritto a non corrispondere la provvigione. Invero, l’inadempimento dell’agente immobiliare legittima il rifiuto del promissario acquirente al pagamento del compenso pattuito per l’opera di mediazione, stante il pregiudizio arrecato dalla condotta omissiva dell’agente.

Il consiglio dell’Avvocato

Gli Avvocati dello Studio Legale Lambrate precisano che “qualora l’acquirente si avveda dell’esistenza di vizi sull’immobile o di irregolarità catastali, urbanistiche, di situazioni pregiudizievoli sottaciute e nascoste dal venditore e dall’agente immobiliare, sarà possibile esperire due diverse azioni a tutela: una nei confronti dell’agente immobiliare ai sensi dell’art. 1759 Cod. Civ. e un’altra nei confronti del venditore ai sensi dell’art. 1490 Cod. Civ.“.


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